Back

Artikel

Home

Sociale huur verstikt woningmarkt

23 apr 2010
Dossiers: Woningmarkt
Onderwerpen: Woningmarkt
Veel Nederlanders zitten vast een in goedkope sociale huurwoning. Dat is slecht besteed subsidiegeld, want veel bewoners zouden prima in een private huurwoning terecht kunnen, stellen Marcel Canoy en Wouter Vos. Stop de fixatie op de koopwoning en breidt met het inperken van het sociale huursegment de private huurmarkt fors uit.

Huurwoningen te goedkoop; koopwoningen te duur

Nederland heeft een zeer grote sociale huursector en privaat woningbezit wordt fiscaal gestimuleerd. Hierdoor zijn huurwoningen te goedkoop en koopwoningen te duur. Gevolg is een flinterdunne private huursector, waardoor er geen goede transitie is van huur naar koop. De focus bij ontwikkelaars en gemeenten ligt daarbij vooral op nieuwbouw van koopwoningen. Dat wekt bevreemding omdat het totale aantal woningen toereikend is en de bevolking vergrijst.

De gevolgen zijn dat veel burgers niet het huis naar keuze bewonen, de arbeidsmobiliteit wordt beperkt, er wachttijden zijn voor huurwoningen en de slecht werkende woningmarkt de overheid bakken vol geld kost aan onrendabele subsidies.

Deze problemen zijn volop bekend en recentelijk nog opgeschreven door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, de ambtelijke heroverwegingscommissie, en vorige week nog door de SER. Waarom is het zo moeilijk er wat aan te doen?

Gevestigde belangen

Er is geen sector waar zoveel gevestigde belangen zijn. Niet alleen van huurders en kopers, maar ook van de financiële sector, overheden, projectontwikkelaars en woningcorporaties. De potentiële winnaars van hervormingen zijn doorstromers, starters, belastingbetalers en liefhebbers van openbare ruimte. Omdat die minder goed zijn georganiseerd, kunnen onderzoekers opschrijven wat ze willen, maar gebeurt er weinig.

Los van deze politieke realiteit is het moeilijk de woningmarkt te hervormen. Kleine veranderingen kunnen grote gevolgen hebben, met als gevolg dat de markt een speelbal van speculatie kan worden. Niet voor niets zijn bijna alle financiële crises op de woningmarkt begonnen. Met politieke moed, een integrale aanpak en goede fasering moet men niettemin een heel eind kunnen komen. Maar dan zijn we er nog niet.

Want waarom is er hier een fixatie met de koopmarkt? Toegegeven, de hypotheekrenteaftrek is een peperduur en moeilijk uit te leggen instrument, maar in een uitgeklede vorm te rechtvaardigen. De overdrachtsbelasting heft een premie op mobiliteit, maar verder werkt de koopmarkt nog redelijk. Het vlottrekken van de woningmarkt loopt via de huurmarkt, niet via de koopmarkt.

De huurmarkt is sterk verstoord door het grote aantal huishoudens in sociale huurwoningen en de resulterende dunne private huurmarkt. Beperk het bewonen van sociale huurwoningen tot de doelgroep van laagste inkomens, en bevorder de doorstroom door de private huurmarkt uit te breiden.

En huren is niet vies. Het bewieroken van het bezit van een eigen huis appelleert misschien aan romantiek door huizenbezitters (zorgen goed voor hun huis) boven huurders (laten de boel verloederen) te plaatsen, maar de realiteit ligt een stuk genuanceerder.

Tot slot, in tijden van crisis, krimp en beleidswijzigingen lopen kopers relatief grote risico's. Individuele kopers worden gedreven door risico's op de korte termijn. Dit pleit voor een sterkere betrokkenheid van beleggers en corporaties omdat zij de lange termijn risico's bedrijfsmatig wel kunnen afdekken.

Begin met het hervormen van de huurmarkt

De sleutel voor hervormingen ligt dus bij de huurmarkt. Maar waarom bouwen we dan nog zo veel nieuwe koopwoningen? Het standaard paradigma voor stedelijke vernieuwing ligt in het uit de grond stampen van nieuwbouwwoningen in het koopsegment. Met de opbrengsten daarvan kunnen sociale renovaties bekostigd worden. Gemeenten zitten vast in een prisoner's dilemma: ze willen allemaal dat andere gemeenten minder bouwen, maar bouwen zelf vrolijk door.

In tijden van crisis in de financiële markten en vastgoed leidt de bouwwoede tot beperkte afzetmogelijkheden en dientengevolge dreigt leegstand, verloedering en verlies aan schaarse openbare ruimte. In Groot-Brittannië en de Verenigde Staten staan als gevolg van de crisis hele wijken leeg met koophuizen, een weinig aanlokkelijk perspectief.

Het oude paradigma moet dus snel ingeruild worden voor een aanpak die rekening houdt met nieuwe realiteiten. Dat betekent vooral beter gebruik maken van de beschikbare voorraad. Er zijn immers niet te weinig huizen, ze zijn alleen niet van de juiste kwaliteit. De nieuwe aanpak heeft gevolgen voor alle partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen van woningen en de stedelijke vernieuwing.

Nieuwe cultuur van huren

Projectontwikkelaars, corporaties en beleggers dienen te beseffen dat de rendementen veel meer op langere termijn liggen. De Nederlandse bevolking zal moeten wennen aan een cultuur die ruimte biedt voor huren. De financiering van stedelijke vernieuwing zal op andere leest geschoeid moeten worden. Een dynamische woningmarkt met behoud van ruimtelijke kwaliteit is immers te prevaleren boven de status quo van een rigide woningmarkt.

Het uitbreiden van de particuliere huursector zorgt voor een betere doorstroming. Mensen die een treetje klimmen kunnen van sociale woningbouw naar de private huursector. En vervolgens van de private huursector naar een koopwoning. Hierdoor wordt het mogelijk om verspillende subsidies af te bouwen zonder de huizenmarkt onder druk te zetten. Vervolgens moeten we af van de fixatie op nieuwbouw door de bestaande voorraad woningen beter te benutten. Dit voorkomt leegstand en verloedering, en tevens dat kwetsbare huishoudens in financiële problemen komen omdat ze ten onrechte een huis hebben gekocht.

Dit artikel is eerder verschenen in NRC Handelsblad van 20 april 2010.

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik