Back

Artikel

Home

Verstoorde woningmarkt kan beleidschok goed gebruiken

2 jun 2012
Dossiers: Woningmarkt
Onderwerpen: Woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt zit op slot en het Lenteakkoord bevat een eerste stap in de goede richting door de hypotheekrenteaftrek te beperken. Maar het gaat niet ver genoeg, aldus Rick van der Ploeg. Een drastische koerswijziging richting is niet alleen noodzakelijk maar ook eerlijk richting starters en huurders die lang op een wachtlijst staan. De woningmarkt moet weer als een echte markt functioneren. De koerswijziging moet echter wel geleidelijk worden ingevoerd om te voorkomen dat de woningmarkt instort.

Schok op woningmarkt

De brand na de aardbeving van 18 april 1906 verwoestte het hart van San Francisco. Zo’n 225.000 mensen raakten dakloos. En toch: de eerste krant die uitkwam na deze ramp, de San Francisco Chronicle van 24 mei 1906, rept met geen woord over woningnood. De krant had juist vele advertenties voor huur- en koopwoningen. De vrije markt en niet een goedbedoelende gemeente dienst huisvesting zorgde ervoor dat vraag en aanbod in evenwicht werden gebracht. Er waren genoeg betaalbare woningen na de aardbeving en de daarop volgende brand.

Overheid verstoort woningmarkt

Hoe anders wat het in 1946 nadat de bevolking van San Francisco in zes jaar tijd met een derde was gestegen maar huurverhogingen om de vraag te rantsoereren bij wet verboden waren. Als gevolg was de vraag 37.5 keer zo groot dan het aanbod van huurwoningen. In 1906 was de vraag slechts een tiende van het aantal aangeboden woningen.

Nobelprijswinnaars en vrijemarktadepten Milton Friedman and George Stigler (1946) wijzen daarom categorisch elke ingreep in de huurprijs af. Het verstoort de vrije markt op catastrofale wijze. Zo zullen er minder woningen aangeboden worden en meer woningen gevraagd worden dan zonder huurplafonds. Het is onaantrekkelijker nieuwe huurhuizen te bouwen of oude huizen aan te passen voor de verhuur. Huiseigenaren zullen minder aan onderhoud van huizen doen waardoor de kwaliteit van het huizenbestand verslechterd. Natuurlijk profiteren huiseigenaren van een ramp, maar dat is niet het punt. Veel belangrijker is dat de vrije markt beter in staat is het probleem van woningnood op te lossen.

Nederlandse huurmarkt is verpest

De woningnood in Nederland is nog veel erger dan in San Francisco in 1946. Onze markt voor huurwoningen is verpest door huurbescherming, huurplafonds en allerlei andere beperkingen. Zo bepaalt onze overheid dat de maximaal toegestane stijging van huren in 2010 beperkt is tot 1.2 procent is. Het bureaucratische puntensysteem om de huur te bepalen heeft eveneens onvoldoende relatie met vraag en aanbod. Huurders stromen onvoldoende door ook als ze inmiddels meer verdienen en het kunnen veroorloven een huis te huren in het vrije segment of een huis te kopen. Of ze blijven in een te groot huis wonen omdat het goedkoop is, wat de woningnood alleen maar verergert. En de tijdelijke verhuur van kamers wordt afgeremd door de dreiging dat de huurder voor altijd blijft zitten, zelfs als ze een geliberaliseerd huurcontract hebben.

Het grote aanbod van kunstmatig goedkope huurwoningen heeft ook bijgedragen aan de enorm gestegen individualisering van de samenleving, omdat alleenstaande jongeren liever op zichzelf wonen in plaats van langer thuis te blijven wonen. Huurbazen springen onvoldoende in op de speciale vraag van studenten, kinderrijke migrantengezinnen en anderen. Woningbouwcorporaties bepalen het aanbod van woningen terwijl onduidelijk is of dit zal aansluiten bij de veranderende vraag in de samenleving. De sociale woningmarkt hindert ook de arbeidsmobiliteit, omdat mensen niet zo makkelijk weer zo’n mooie woning voor dezelfde prijs in een andere gemeente vinden. En doordat zoveel woningen onder de huurbescherming vallen is het aanbod van huurwoningen in de vrije markt beperkt. Dit stuwt de huren in de vrije sector omhoog.

Koopwoningmarkt idem dito

En er is geen land ter wereld waar de markt voor koopverwoningen en beleggen zo verstoord is als in Nederland. De zondebok is de hypotheekrenteaftrek die vooral leidt tot een duurdere koopwoningen, omdat het aanbod van nieuwe woningen amper reageert op de prijs. De aftrek houdt een levendige windhandel in fiscale constructies in stand, waardoor ongeveer de helft van het fiscale voordeel in de zakken van hypotheekbanken en –adviseurs verdwijnt. Door de aftrek stimuleert de overheid roekeloos lenen van huizenbezitters, vooral omdat het gros van de hypotheken amper of niet wordt afgelost om zo maximaal te profiteren van het fiscale voordeel. De verbreding van de belastinggrondslag door afschaffing van de aftrek betekent dat belastingtarieven over de hele linie met enkele procenten kunnen dalen. Dat stimuleert de werkgelegenheid en de economie. De aftrek is onrechtvaardig omdat de rijksten er het meest van profiteren, maar het is vooral ondoelmatig omdat het de huizenprijzen inflateert, roekeloos lenen aanwakkert en de economie afknijpt.

Lenteakkoord is eerste goede stap

De markt voor huur- en koopwoningen zit helemaal op slot. Een grote schoonmaakoperatie is vereist om een doelmatiger en rechtvaardiger huizenmarkt tot stand te brengen. Het is een goede eerste stap dat het Lenteakkoord voortaan de aftrek alleen toestaat voor leningen die netjes in 30 jaar tijd worden afgelost. Dat drukt roekeloos lenen de kop in. En huren van mensen met een inkomen van minstens 43.000 euro mogen een extra 5 procent per jaar stijgen met als maximum de maximale huurprijs. Starters en doorstromers in de sociale woningmarkt omdat de huren van vrijgevallen woningen fors opgetrekken mogen worden. Het idee is dat de huren meer marktconform worden.

..maar lang niet voldoende

Deze maatregelen zijn bij lange na niet voldoende. De Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en AEDES hebben samen met de NVM, VBO en VastgoedPro een integraal hervormingsplan opgesteld wat verder gaat en zoveel mogelijk inkomens- en budgetneutraal is. Zij wijzen ook op vastgeroeste systemen, intransparante werkwijzen en de enorme belangen die voortdurend in het geding zijn. En pleiten daarom voor een geleidelijke verhoging van de huren en afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De vrijvallende revenuen worden gebruikt voor inkomenscompensatie, afschaffing van de overdrachtsbelasting en een inkomensafhankelijke woningtoeslag. Het is niet duidelijk hoe realistisch het plan is, omdat volledige inkomenscompensatie waarschijnlijk politiek niet haalbaar is en de flankerende maatregelen de armoedeval vergroten.

Beleidschok is nodig

Het nieuwe kabinet kan het zich niet veroorloven op de handen te gaan zitten en moet verdergaande actie ondernemen om de markt voor huur- en koopwoningen open te breken. Een geleidelijke aanpak voorkomt dat de woningmarkt instort. Het gaat in ieder geval om het toewerken naar marktconforme huren en beperking van de hypotheekrenteaftrek tot 30 procent over een periode van twintig jaar, beperking van de maximale hypotheekschuld van burgers tot 90 procent van de waarde van de woning, en het afschaffen van de overdrachtsbelasting om de arbeidsmobiliteit te bevorderen. Daarnaast moet actie ondernomen worden om de gigantische leegstand van kantoren in Nederland en het systeemrisico dat banken omver vallen aan te pakken.

..en rechtvaardig

De belangrijkste verliezers van deze volkshuisvestingsrevolutie zijn financiele woekeraars, huurders van sociale woningen met een relatief hoog inkomen en rijke babyboomers die geprofiteerd hebben van spectaculaire stijgingen in de waarde van het fiscaal gesubsidieerde eigen huis. Belangrijke winnaars zijn jonge generaties die laag op de wachtlijst staan in de sociale sector en dadelijk goedkoper terecht kunnen voor een mooie huurwoning in het vrije segment, studenten, starters op de markt voor eigen woningen en de gemiddelde belastingbetaler. Zo slecht is dat niet.

Referentie

Friedman, M., en G. Stigler, 1946, Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem, reprinted in W. Bloch and E. Olsen (eds.), Rent Control, Myths and Realities: International Evidence on the Effects of Rent Control in Six Countries , Vancouver, BC: Simon Fraser Institute, 1981.

Dit artikel verscheen tevens in het NRC Handelsblad van 2 juni 2012.

Bron foto: Flickr

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik