Back

Artikel

Home

Vervang overdrachtsbelasting door BTW over waardevermeerdering huis

28 dec 2010
Dossiers: Woningmarkt
Onderwerpen: Woningmarkt
De overdrachtsbelasting verstoort niet alleen de werking van de woningmarkt, maar is ook onrechtvaardig. Telkens wanneer een huis wordt verkocht, moet zij worden betaald. Beter zou het zijn de overdrachtsbelasting te schrappen en BTW te heffen over de waardevermeerdering van het huis, stelt emeritus hoogleraar Sijbren Cnossen.

In een recente studie voor het Centraal Planbureau stel ik voor om de overdrachtsbelasting te vervangen door een BTW-heffing over de waardevermeerdering van vrijgesteld onroerend goed. In de studie verken ik de situatie in de lidstaten van de Europese Unie. In dit artikel pas ik het voorstel toe op Nederland. Ook geef ik antwoord op vragen die niet in de studie aan de orde komen, maar die terecht wel in de pers zijn gesteld. Die vragen gaan ondermeer over de opbrengst van de vervangende BTW en de berekening van de waardevermeerdering (c.q. vermindering). Maar eerst geef ik een korte schets van de achtergrond van mijn voorstel.

Vrijstelling BTW

Zonder in details te treden, transacties in onroerend goed zijn in principe vrijgesteld van BTW. Nieuwbouw is de grote uitzondering; daarover moet bij oplevering 19% worden betaald. (Ook dient BTW te worden betaald over onderhouds- en renovatiekosten en bij grondige renovatie kan sprake zijn van de oplevering van een nieuw onroerend goed.) De vrijstelling geldt voor alle vormen van in gebruik zijnd onroerend goed – bedrijfspanden en woningen. Maar bij bedrijfspanden kan voor de BTW worden geopteerd, dat wil zeggen, de door de bouwer c.q. verkoper in rekening gebrachte BTW is dan aftrekbaar van de BTW over de omzet van het bedrijf. Bij latere verkoop van het pand moet dan echter wel BTW worden berekend. Huizenbezitters kunnen niet voor de BTW opteren; de verkoop van in gebruik zijnde woningen is altijd vrijgesteld.

De vrijstelling die voor woningen geldt houdt niet in dat geen BTW wordt betaald over huren en huurwaarden. Immers, de waarde van nieuw onroerend goed is in theorie gelijk aan de huidige verdisconteerde waarde van de huisvestingsdiensten die dat goed over zijn verwachte levensduur genereert. De BTW op nieuw onroerend goed is derhalve een goede, zij het naastbeste, benadering van de belasting die zou moeten worden geheven over alle toekomstige huren en huurwaarden.

De regeling is naastbest, omdat door niet voorziene veranderingen in de discontovoet en de waarde van onroerend goed het bedrag van de “vooruitbetaalde” BTW in de tijd niet meer overeen zal komen met de verdisconteerde waarde van de BTW die in de toekomst over de dan geldende huren en huurwaarden zou moeten worden betaald. Stijgt het onroerend goed onverwacht in waarde, dan wordt te weinig BTW betaald, daalt het in waarde dan is teveel betaald. Die discrepantie kan worden gecorrigeerd door onroerend goed als een tweedehands goed te behandelen, zoals ook gebeurt bij de verkoop van een auto door een particulier aan een BTW-plichtige dealer. Bij doorverkoop door de dealer wordt alleen BTW geheven over de marge van de dealer.

Overdrachtsbelasting

De koper van onroerend goed dient 6% overdrachtsbelasting te betalen. Deze belasting heeft twee nadelige economische effecten. In de eerste plaats is belasting verschuldigd telkens wanneer het goed wordt verkocht. Er wordt derhalve belasting-op-belasting betaald, hetgeen niet alleen onrechtvaardig maar economisch ook inefficiënt is. Onrechtvaardig omdat de koper van een huis die na de aankoop het huis meteen weer moet verkopen zeer waarschijnlijk de “extra” overdrachtsbelasting zal moeten dragen. Immers, de koper van zijn huis kan eenzelfde woning verwerven waarover in het verleden overdrachtsbelasting over een lagere waarde is betaald. De overdrachtsbelasting is economisch inefficiënt omdat eigenaar-bewoners langer in hun huis blijven zitten dan zij zonder de belasting zouden hebben gedaan. Dit wordt ook wel het ‘locked-in’ effect genoemd: risico en voorkeur lopen uiteen en mobiliteit wordt bestraft.

Hieruit blijkt dat de overdrachtsbelasting minder goed te verdedigen is dan andere belastingen, die geen of minder nadelige effecten hebben. Ook het adagium dat een oude belasting een goede belasting is gaat niet op, omdat de navrante effecten zich nog steeds voordoen. Maar de belasting afschaffen zou een aanzienlijke aderlating voor de schatkist inhouden. In 2008 (2009 is niet een representatief jaar) bracht zij bijna €4,5 miljard op, ofte wel meer dan 3% van de totale belastingen voor het rijk.

Vervanging van de overdrachtsbelasting door de BTW

De onrechtvaardige effecten van de overdrachtsbelasting kunnen worden geëlimineerd door in haar plaats 19% BTW te heffen over de waardevermeerdering van vrijgesteld onroerend goed. Bij een opbrengst gelijk aan die van de overdrachtsbelasting zou 19% BTW moeten worden geheven over een waardevermeerdering gelijk aan 6/19de van de waarde voor de overdrachtsbelasting. In de praktijk kan dat worden geëffectueerd door de belastingdienst een beschikking te laten sturen aan iedere bezitter van vrijgesteld onroerend goed met de vermelding dat de waarde van zijn onroerend goed voor de BTW wordt vastgesteld op 13/19de van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. Bij latere verkoop tegen een hogere waarde wordt dan BTW betaald over het verschil tussen de feitelijke verkoopprijs en de bij beschikking vastgestelde waarde. (Bij een daaropvolgende verkoop wordt voor de waardebepaling natuurlijk uitgegaan van de feitelijke aankoopprijs, niet van de eerder bij beschikking vastgestelde waarde.)

Bij een waardevermindering, dat wil zeggen een daling van de prijs van het onroerend goed beneden 13/19de van bovengenoemde WOZ-waarde (of beneden de aankoopprijs indien het goed na invoering van de nieuwe belasting zou zijn verkocht), zou BTW teruggegeven dienen te worden. Die BTW zou moeten worden bepaald op 19% van de waardevermindering, maar het bedrag zou niet meer mogen bedragen dan in het verleden aan BTW over de waardevermeerdering is betaald.

In geval van renovatie zou de BTW over de kosten, die niet langer dan, bijvoorbeeld, 5 jaar voor de verkoop zijn gemaakt, in mindering moeten kunnen worden gebracht op de BTW verschuldigd over de waardevermeerdering. Op praktische gronden zou bepaald kunnen worden dat de renovatiekosten tenminste 10% van de in het jaar van renovatie geldende WOZ-waarde moeten bedragen om voor BTW-doorschuiving in aanmerking te komen. De BTW over onderhoudskosten (kosten die in enig jaar minder dan 10% van de WOZ-waarde bedragen) zouden buiten beschouwing kunnen blijven, omdat ook geen BTW wordt geheven over de stijging van de huren en huurwaarden na aankoop van de woning. Dit is billijker dan de huidige regeling waaronder BTW èn overdrachtsbelasting over de renovatie moeten worden betaald, indien de renovatie tot een waardevermeerdering van het onroerend goed leidt.

De heffing van BTW over waardevermeerderingen van onroerend goed zou er toe kunnen leiden dat vaker geopteerd wordt om vrijgestelde bedrijfspanden onder het BTW-regime te brengen. Waardevermeerderingen c.q. -verminderingen vallen zodoende automatisch in de heffingsgrondslag. In dit verband is er veel voor te zeggen om de vrijstelling die thans voor alle onroerend goed geldt te beperken tot woningen, zoals het geval is in Nieuw-Zeeland, Australië, Canada en andere landen met een moderne BTW. Alleen transacties in gebruikte woningen zouden dan vrijgesteld zijn van BTW, behalve indien en voor zover er bij verkoop een waardevermeerdering (of -vermindering) wordt gerealiseerd.

Geen samenloop met de inkomstenbelasting

Een interessante vraag is of de BTW over de waardevermeerdering hetzelfde is als een vermogenswinstbelasting. Het antwoord is ontkennend. Hoewel beide belastingen over dezelfde heffingsgrondslag worden geheven, is de BTW een belasting naar de consumptie, terwijl de vermogenswinstbelasting een belasting naar het inkomen is. Naar analogie zijn verdiensten uit arbeid en vermogen aan de inkomstenbelasting onderworpen, terwijl het inkomen na belasting bij besteding aan de BTW is onderworpen. Toch is hier geen sprake van eenzelfde heffing.

Ook wijs ik er op dat een belastbare vermogenswinst een ex-post correctie is op een in het verleden plaatsgevonden hebbende aanwas van de waarde van een vermogensbestanddeel die als inkomen wordt aangemerkt. Idealiter zou de belasting dan ook moeten worden geheven wanneer de aanwas zich voordoet. De BTW over de waardevermeerdering daarentegen is een ex-ante correctie op de verdisconteerde, in de verkoopprijs gereflecteerde, waarde van alle toekomstige huisvestingsdiensten. Rentebedingen- of indexeringsmechanismen komen daarom niet aan de orde. Het is juist dat een eigenaar-consument van huisvestingsdiensten waarvan de contante waarde onverwacht is gestegen, voordeel heeft omdat hij na aankoop van zijn huis achteraf minder BTW hoeft te betalen, maar dit toevallige resultaat is inherent aan een cash-flow consumptiebelasting waaronder de BTW op duurzame consumptiegoederen wordt vooruitbetaald in plaats van geheven op het moment dat de diensten van de goederen worden geconsumeerd. De BTW op de waardevermeerdering past in dit systeem, evenals de BTW over de marge van de dealer in tweedehands auto’s.

Andere aspecten

De pluspunten van mijn voorstel zijn dat onroerend goedbezitters rechtvaardiger worden behandeld dan onder de overdrachtsbelasting het geval is, terwijl de schatkist er niet op achteruit hoeft te gaan. Echter, het ‘locked-in’ effect blijft bestaan, omdat bij verkoop afgerekend moet worden. Maar, in tegenstelling tot de overdrachtsbelasting, doet dit effect zich niet voor als geen waardevermeerdering is opgetreden. Irrelevant is overigens dat de overdrachtsbelasting bij de koper wordt geheven en de BTW over de waardevermeerdering bij de verkoper. De neerslag van de belasting, afhankelijk van vraag- en aanbodelasticiteiten, is immers dezelfde ongeacht aan welke kant van de markt zij wordt geheven.

Huizenbezitters hoeven niet voor de BTW te worden geregistreerd. Evenals het geval is onder de overdrachtsbelasting kan de notaris worden opgedragen de BTW te innen. Zelfs zou de belasting onder de naam “nieuwe” overdrachtsbelasting kunnen worden geheven. Zo wordt voorkomen dat Brussel de heffing in strijd acht met de BTW-harmonisatierichtlijn. Box 3 in de inkomstenbelasting vormt een goed precedent. Om verdragen ter voorkoming van dubbele belasting niet te hoeven wijzigen zijn we de in 2001 ingevoerde forfaitaire rendementsheffing, feitelijk een vermogensbelasting, inkomstenbelasting gaan noemen.

Een pikant aspect is nog dat onroerend goedbezitters er belang bij hebben om bij invoering van de nieuwe BTW voor een zo hoog mogelijke WOZ-waarde te worden aangeslagen. Dat is goed nieuws voor gemeenten als de BTW in de schatkist van het rijk vloeit. Gemeenten zouden er niet op vooruit gaan als de opbrengst van de nieuwe overdrachtsbelasting aan hen wordt toegewezen (onder vermindering van de rijksbijdragen), waarvoor veel valt te zeggen. Bij hogere WOZ-waarden brengt de toekomstige BTW dan immers minder op.

Er zijn nog andere, vooral technische, aspecten van mijn voorstel die nadere studie vereisen, maar nu gaat het er om aan te geven dat het voorstel een relatief gemakkelijk uitvoerbare verbetering is van ons belastingstelsel.

Referenties

Cnossen, Sijbren, 2010, Three VAT studies, CPB Bijzondere publicatie No. 90, Den Haag.

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik