Rabobank wil verder dan nieuwe gedragscode

Hypotheekklanten lopen drie financiële risico’s: gedurende de rit hun hypotheeklasten niet kunnen opbrengen, een hypotheekschuld die bij een verhuiswens groter is dan de verkoopprijs, en een ongewenste schuld aan het einde van de looptijd. Het eerste risico heet ‘betalingsrisico’, de laatste twee vallen samen onder de noemer ‘restschuldrisico’.

De fiscalisering van de hypotheekmarkt heeft geleid tot een waaier aan hypotheekvormen, die goeddeels gemeen hebben dat ze het aflossen minimaliseren. Door de schuld hoog te houden stijgt het restschuldrisico. Dit risico is in Nederland dan ook veel hoger dan in de meeste andere landen. Dit is lange tijd als acceptabel bestempeld, omdat er uitgegaan werd van een voordurende waardestijging van de woning, en omdat huishoudens gekoppeld aan de hypotheek sparen of beleggen. Nu duidelijk is geworden dat beleggingsopbrengsten kunnen tegenvallen, dat huizenprijzen ook kunnen dalen, en dat de versobering van het pensioenstelsel het vermogen om tegenvallers later op te vangen beperkt, gaan de alarmbellen rinkelen. Niet alleen bij de Rabobank, maar, getuige de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering, ook bij de minister van Financiën.

In de Gedragscode Hypothecaire Financiering, van kracht per 1 augustus, wordt het restschuldrisico bestreden door een maximum te stellen aan het deel aflossingsvrij in hypothecaire leningen. Deze maatregel vermindert niet alleen het restschuldrisico, maar levert de staat ook geld op: naarmate er in de looptijd van een hypotheek meer afgelost wordt, betalen huishoudens minder rente en genieten navenant minder belastingaftrek. De banken hebben hun uitgeleende geld eerder terug, wat in het licht van toenemende kapitaaldekkingseisen een pluspunt voor ze is.

Het voorstel van de Rabobank om alleen nog maar annuïteithypotheken te verstrekken, gaat een stap verder. Dit klinkt als een zinnige optie. Het voorstel verandert niets aan de leencapaciteit van huishoudens, maar de annuïteitenhypotheken worden wel volledig afgelost. Dat is goed voor het restschuldrisico van huishoudens en voor het debiteurenrisico van de banken.

Weinig toegevoegde waarde

Het verhaal heeft natuurlijk ook een achterkant. Het beperken van het productaanbod tot slechts één type product betekent het afschaffen van een groot deel van de keuzevrijheid van consumenten. Zo’n ingreep is een laatste redmiddel voor zeer ernstige problemen. Zijn de problemen zo ernstig?

Het vergt geen hogere wiskunde om vast te stellen dat het restschuldrisico in de vernieuwde gedragscode al sterk beperkt is. Immers, er mag nog maar maximaal de helft aflossingsvrij worden geleend. Bij een inflatie van anderhalf procent per jaar vermindert de reële hypotheekschuld daarnaast in dertig jaar met ruim vijfendertig procent. Het beperken van het assortiment tot annuïteithypotheken heeft daarom een beperkte toegevoegde waarde. Niet echt ‘een laatste redmiddel voor zeer ernstige problemen’. Sterker nog: het betalingsrisico wordt bij een annuïteitenhypotheek juist groter. Consumenten moeten meer aflossen en kunnen minder rente aftrekken: de netto woonlasten nemen toe, volgens de Rabobank met ongeveer vijftien procent.

Als het effect beperkt is, en zelfs tot additionele risico’s leidt, waarom komt de Rabobank dan met dit voorstel? In eerste instantie lijkt het erop alsof de bank in de eigen voeten schiet. Het aantal producten in het schap wordt kleiner, en de vraag maar aanverwante financiële producten zoals levensverzekeringen en banksparen loopt terug. Daarnaast nemen de rente-inkomsten voor de bank af. Zijn er dan helemaal geen voordelen voor banken? Toch wel.

De Rabobank lijkt voor te sorteren op een onvermijdelijke verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek. Bij hypothecaire leningen zijn woningen het onderpand. Als de prijzen dalen, verdampt de waarde van het onderpand, en moeten banken afschrijven. Dat is buitengewoon ongewenst: een nieuwe kredietcrisis ligt op de loer. Afhankelijk van de precieze invulling, kan een inperking van de hypotheekrenteaftrek de woningprijs fors doen dalen, en daarmee de onderpandswaarde van de hypothekenportefeuille van de banken. De Rabobank is daar als marktleider in Nederland het meest gevoelig voor. Door zelf het initiatief te nemen, kan de discussie naar een voor de bank welgevallige route geleid worden: een geleidelijke overgang gecombineerd met een paar slimme onderhandelpunten.

Lagere overdrachtsbelasting

Ten eerste bepleit de bank het teruggeven van het belastingvoordeel voor de staat aan de consument, in de vorm van lagere overdrachtsbelasting. Dit voorkomt dat de hogere hypotheeklasten leiden tot al te grote woningprijsdalingen. Een andere compensatie die wordt voorgesteld is gelegen in het verstrekken van zekerheid, over wat er nog resteert aan hypotheekrenteaftrek, voor een langere periode. Dit moet met name de twijfelende starters over de streep trekken – een bepalende groep voor de doorstroming van de woningmarkt en daarmee voor de prijsontwikkeling. Goed voor de markt, en goed voor de banken.

Uitschakelen intermediairs

Een tweede punt betreft het impliciet uitschakelen van het intermediair kanaal. De dagen van Henry Ford herleven: als er nog maar één type hypotheek in de markt is, wordt de keuzeproblematiek voor de consument aanzienlijk simpeler. Dat betekent dat de toegevoegde waarde van een onafhankelijk adviseur/bemiddelaar sterk gereduceerd wordt. De verkoper van de bank is prima in staat de klant zelf voldoende voor te lichten, er is geen behoefte meer aan gespecialiseerd advies door een bemiddelaar. Het wegvallen van het intermediair kanaal vergroot de greep van de directe hypotheekverkopers, zoals de Rabobank, op de markt en op de consument; niet goed voor de concurrentie, wel goed voor de banken. Hoewel de Nederlandse Mededingingsautoriteit zich recent positief heeft uitgelaten over deze concurrentie op de hypotheekmarkt, zou het de wenkbrauwen kunnen fronsen bij verdere concentratie.

Ruimte voor hypotheekverstrekkers

Een derde punt dat de Rabobank aankaart in het voorstel, als compensatie voor de eigen goede intenties, is een grotere bevoegdheid voor banken om af te wijken van de regels van de gedragscode. De AFM streeft er al enkele jaren naar het aantal zogeheten ‘explain-hypotheken’ terug te dringen, tegen het zere been van de banken. Hoewel de banken hier vooral voor eigen parochie preken, kan het toestaan van ‘explain’ positieve effecten hebben. Het geeft banken de kans om hun kennis en expertise over risico’s van huishoudens optimaal in te zetten. Dat opent de weg naar meer marktwerking, meer en hogere hypotheken waar mogelijk en lijkt goed voor alle partijen. Belangrijk is dan wel dat er heldere normen worden gesteld aan de mogelijkheid voor banken om explain toe te passen, zodat zij de extra ruimte niet kunnen gebruiken voor het nemen van meer risico ten koste van de consument. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door te eisen dat verliezen op ‘explain-hypotheken’ ex post niet hoger mogen liggen dan op de reguliere hypotheken.

De Rabobank claimt oog te hebben voor “het grote maatschappelijke belang dat met de hervorming van de woningmarkt is gediend”, en heeft daarbij een scherp oog voor het eigen belang. Daar is niets mis mee. Maar dan moet het maatschappelijk belang wel daadwerkelijk gediend worden. Dat is echter zeer de vraag. In termen van restschuldrisico is de toegevoegde waarde van de voorgestelde maatregel gering. Dit maakt dat de prijs die we betalen, een einde aan de keuzevrijheid, veel te hoog is. Terugbrengen van de hypotheekmarkt tot een annuïteitenmarkt is daarmee een dure schijnoplossing, verstopt in een slim onderhandelingspakket.