Back

Artikel

Home

Overheveling eigen huis naar box III slecht plan

16 mrt 2016
Dossiers: Woningmarkt
Onderwerpen: Woningmarkt, Openbare financiën
Het CPB kwam onlangs met nieuwe ramingen voor de Nederlandse economie waarbij de rekenmeesters ook voorstellen voor de woningmarkt deden. Het huidige beleid rond pensioenen en eigen woning belemmeren het spreiden van consumptie over de levensloop. Het CPB suggereert om het eigen huis over te hevelen van box I naar box III. Een discutabel plan volgens Raymond Gradus met even aanvechtbare argumenten.

Huis van box I naar box III

In een notitie opperde het CPB onlangs om het eigen huis van box I naar box III over te hevelen en de opbrengst terug te sluizen in lagere tarieven. Zowel op het voorstel als op de argumentatie is het nodig aan te merken. De afgelopen jaren werd steeds duidelijker dat Nederland met haar hoge hypotheekschuld en de vele aflossingsvrije hypotheken een probleem had. Zo ontstonden er risico’s bij de banken, omdat er een funding gap was tussen de uitstaande hypotheekschuld en de spaartegoeden. Volgens velen was dit ook een reden waarom MKB-financiering zo moeilijk van de grond komt. Het beleid was er op gericht om deze kwetsbaarheid te verminderen. Zo werd het belastingtarief, waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken in jaarlijkse stapjes van 0,5% van maximaal 52 naar 38 procent verlaagd en werd voor nieuwe hypotheken afgesproken dat de rente alleen aftrekbaar is, als het een lening betreft die ten minste annuïtair wordt afgelost. Daarbij geholpen door de lage rente losten Nederlanders de afgelopen jaren massaal af. Het zou van zwabberbeleid getuigen, indien deze huishoudens met hun grotendeels afgeloste hypotheken, nu een forse belastingverhoging zouden krijgen. Bovendien zullen de gezinnen, die daartoe de mogelijkheid hebben, massaal stoppen met het verder aflossen.

Aanwakkeren kwetsbaarheid

Belangrijk bij de beoordeling van dit plan zijn ook de reeds geaccordeerde plannen om box III vanaf 2017 progressief te maken. De CPB-notitie gaat hieraan voorbij door te stellen dat overheveling betekent dat de verschillende vormen van vermogen gelijk worden behandeld. [1] Voor vermogens tot 100.000 euro wordt het huidige fictieve rendement verlaagd van 4 procent naar 2,9 procent, maar voor vermogens van meer dan een ton gaat het fictieve rendement naar 4,7 procent en vanaf 1 miljoen euro zelfs naar 5,5 procent. Een dergelijk rendement voor huizen hebben we al jaren niet gezien, maar belangrijker nog: deze progressieve belasting werkt overbelening in de hand (zie ook Romyn (2015)). Immers duurdere huizen zullen gedwongen worden om een hogere hypotheek te nemen om daarmee de belasting te ontwijken. Overheveling naar box III zorgt er dus voor dat een nieuwe kwetsbaarheid bij banken en gezinnen zal optreden.

Onvolledige analyse

Nieuw in de CPB-notitie is het argument dat een dergelijke overheveling wenselijk zou zijn vanuit het oogpunt van een intergenerationele herverdeling. Op dit argument is het nodige aan te merken. Nu is het haast evident dat oudere werknemers, die al dan niet gedwongen moeten aflossen, meer te besteden hebben dan jongere werknemers met een nog weinig afgeloste hypotheek. [2] Voor een zorgvuldige intergenerationele analyse moeten dan ook andere herverdelende arrangementen zoals onderwijs, zorg en sociale zekerheid (zoals de kinderbijslag en de huurtoeslag) worden meegenomen.[3] Een eerdere CPB-analyse geeft aan dat als met alle herverdelende elementen rekening wordt gehouden, de huidige overheidsarrangementen in stand kunnen blijven met zelfs een kleine belastingverlaging voor toekomstige generaties (zie CPB (2014)). [4] Maar zelfs als we de analyse zouden beperken tot de woningmarkt dan dienen maatregelen uitgewerkt te worden om starters te helpen zoals een verruimde schenkingsfaciliteit en meer startersleningen als optie.[5] Overigens deel ik de aanbeveling om de Blok-hypotheek te vervangen door een meer flexibele variant en wordt het argument van onuitvoerbaarheid door de belastingdienst in de notitie afgeserveerd. [6]

Bestedingseffect?

Ook het argument dat dit voorstel tot meer bestedingen leidt is discutabel. Daarbij gaat men ervan uit dat jongeren meer van hun inkomen besteden. Gemakshalve wordt in de notitie echter voorbij gegaan aan het bestedingseffect van een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Eerdere (snelle) afschaffingen van de hypotheekrenteaftrek in Denemarken en in Zweden laten zien dat huizenprijzen en consumptie daardoor aanzienlijk daalden en wetenschappelijk onderzoek geeft aan dat recessies in die landen daardoor aanmerkelijk verdiept werden. Wat dat betreft is de notitie op z’n zachts gezegd onvolledig door wel het argument van hogere huizenprijzen te noemen bij de aanpassing van de Blok-hypotheek[7] maar in het overhevelingsvoorstel volledig voorbij te gaan aan lagere huizenprijzen.

* Dit artikel is in verkorte vorm verschenen in Het Financieele Dagblad van 16 maart 2016.

Eindnoten:


[1] Zie argumentatie voor overheveling van box I naar box III op blz. 16 van de notitie.

[2] In tabel 3 wordt berekend dat de verhouding tussen hypotheeklasten en het besteedbaar inkomen hoog zijn bij (relatief) jongere leeftijdsgroepen. Deze verhouding is (aanzienlijk) lager bij 55-plussers.

[3] In de CPB-notitie worden ook (nivellerende) voorstellen gedaan voor pensioenen. Ook daarbij is het opvallend dat het grootste herverdelende arrangement, de AOW, niet in ogenschouw wordt genomen.

[4] Het CPB berekent daarvoor een houdbaarheidssaldo. Volgens de laatste inschatting (CPB, 2014) is er niet langer sprake van een houdbaarheidstekort maar van een houdbaarheidsoverschot van 0,4% bbp.

[5] In Gradus en Stevens (2013) zijn deze twee maatregelen uitgewerkt alsmede genoemde aanpassing van de Blokhypotheek om daarmee starters in een betere positie te brengen.

[6] De belastingdienst heeft bedongen dat alleen hypotheken met volledige aflossing (100%) aftrekbaar zijn. De zogenaamde Blok-hypotheek maakt het mogelijk een extra hypotheek af te sluiten waarvoor niet de hypotheekrenteaftrek geldt. Tot nu toe wordt echter weinig gebruik gemaakt van deze regeling vanwege intransparantie en hogere (afsluitings)kosten. Beter is het om banken de mogelijkheid te bieden om ook hypotheken met een 50%-aflossing aan te bieden. Het CPB duidt ook nog op gedrags-economische inertie bij de Blok-hypotheek.

[7] Zo wordt op blz. 17 bij de flexibilisering van de Blokhypotheek vermeld dat “Om te voorkomen dat deze optie zich vooral vertaalt in hogere huizenprijzen, moeten de bestaande regels voor de omvang van de hypotheek (de maxima voor de LTV en LTI) worden gehandhaafd.”. Elders in de notitie wordt niet ingegaan op de relatie met de huizenprijzen.

Referenties:

CPB (2014). Minder zorg om vergrijzinghttp://www.cpb.nl/publicatie/minder-zorg-om-vergrijzing

CPB (2016). Raming CEP 2016. http://www.cpb.nl/publicatie/raming-cep-2016 (zie onder 2 beschouwing).

Gradus, R. en W. Stevens, “Drie voorstellen om starters op de woningmarkt te helpen”, Me Judice, 10 mei 2013.

Romyn, M. (2015), “Wiebes bedrijft science fiction in zijn belastingplan”, Me Judice, 15 december 2015.

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik