Een nieuw perspectief op de wederopstanding van de stad

Woningprijzen geven een goed beeld van de zogenaamde ‘triomf van de stad’. Waar huizen duur zijn willen mensen kennelijk graag wonen en waar binnensteden in populariteit stijgen, daar zijn ze bereid om voor een vaak krappe woning steeds dieper in de buidel te tasten. In het boek Groei & Krimp (Vermeulen et al., 2016) wordt voor het eerst op deze manier inzichtelijk gemaakt welke binnensteden sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw bij uitstek hebben gefloreerd. Dit boek is een vervolg op Stad en Land (De Groot et al., 2010) waarin wij de verschillen in de aantrekkingskracht van locaties in kaart brachten aan de hand van grondprijzen. In Groei & Krimp staat de dynamiek in de aantrekkingskracht van locaties centraal.

Figuur 1: De ontwikkeling van woningprijzen in centrum en ommeland

De verschillen in stedelijke dynamiek blijken spectaculair. Figuur 1 laat zien met hoeveel procent de prijs van vergelijkbare woningen sinds 1985 gemiddeld per jaar gestegen is in binnensteden en in het gebied daaromheen. Deze kaart gebruikt een nieuwe op reisgedrag voor werk en voorzieningen gebaseerde regionale indeling, de G57, die Nederland opdeelt in 57 gebieden met een centrumstad en haar ommeland (Marlet en Van Woerkens, 2014). In Amsterdam was wonen in het centrum in de jaren tachtig van de vorige eeuw nauwelijks duurder dan in het ommeland, maar inmiddels betalen mensen hier voor een vergelijkbare woning maar liefst het dubbele. Ook de binnensteden van Utrecht, Hilversum, Haarlem en Leiden hebben het opvallend goed gedaan. In het zuiden van Nederland wordt de groei juist voor een belangrijk deel gedreven door de gebieden buiten de stedelijke centra. Het centrum van Emmen heeft in de afgelopen decennia flink aan aantrekkingskracht ingeboet ten opzichte van haar ommeland. Door de bank genomen is het vooral de binnensteden met veel voorzieningen (amenities) en hoogopgeleiden voor de wind gegaan.

Nieuwbouw en de waarde van wachten

Steden groeien door nieuwbouw. Waar is groeien verstandig en wanneer kan de spa de grond in? Het lijkt misschien logisch om met bouwen te beginnen waar een nieuw huis meer waard is dan de stichtingskosten, maar zo simpel ligt het niet. Ook verwachtingen over de toekomstige woningvraag, en de onzekerheid hierover, komen immers in de huidige woning- en grondprijs tot uitdrukking. En op basis van in het verleden behaalde resultaten kan over de nabije toekomst best iets zinnigs gezegd worden. Uit een analyse van bevolkingsgroei sinds 1950 blijkt dat één procent meer groei nu gemiddeld leidt tot een half procent meer groei tien jaar later. Groei heeft dus een zekere mate van persistentie. Op de lange termijn is de groei van steden echter onvoorspelbaar en onafhankelijk van de omvang van een stad.

Grondprijzen reflecteren niet alleen de gebruikswaarde van de grond op dit moment, maar ook de verwachte toekomstige gebruikswaarde: de optiewaarde van toekomstige groei. Grond in groeiende regio’s is vanwege de persistentie in de groei daarom meer waard dan grond in krimpende regio’s. In de omgeving van Amsterdam, dat sterk groeit, is grond vanwege de hoge optiewaarde dus veel waard. Het omgekeerde geldt rond Heerlen, dat juist krimpt. Een hoge optiewaarde van de grond op een bepaalde locatie drijft ook de prijs van bestaande woningen op. Dat wil echter niet zeggen dat het zin heeft om hier nu al woningen te bouwen. De huidige gebruikswaarde kan daarvoor nog te gering zijn. Bovendien gaat nu bouwen ten koste van de optie om nog even aan te kijken hoe de vraag zich ontwikkelt. Bij een woningprijs die hoger is dan de stichtingskosten is uitstel dus soms verstandig. Dit is zeker voor gemeenten die in de afgelopen jaren onder druk stonden om de prijs van hun grond te laten zakken goed om in het achterhoofd te houden.

Een vergelijking van de waarde van opstal met de bouwkosten geeft een beter beeld van waar nu bouwen rendeert. De optiewaarde slaat immers neer in de prijs van grond en niet in de prijs van bakstenen. Als bakstenen meer opleveren dan ze kosten, dan vermeerdert bouwen de waarde van de grond en is het dus rendabel om deze te ontwikkelen (Capozza en Helsley, 1989). Wij hebben een nieuwe methode in onze studie geïntroduceerd om de waarde van een vierkante meter opstal te schatten. Dat gebeurt in twee stappen. De eerste stap aggregeert met behulp van een regressieanalyse op basis van ruim anderhalf miljoen woningtransacties over de periode 1985-2013 alle kenmerken van de woningen (vloeroppervlakte, verdiepingshoogte, hoekhuis/vrijstaand/rijtjeshuis, al of niet een garage, etc.) tot één indicator voor de hoeveelheid opstal. De marktwaarde van dit opstal wordt in een tweede regressieanalyse bepaald op het niveau van viercijferige postcodegebieden. Figuur 2 laat zien dat opstal buiten de rand van de centrumsteden van de G57, waar zeker ruimte is om te bouwen, vooral veel waard is in het banaanvormig gebied Utrecht-Amsterdam-Haarlem-Leiden-Den Haag-Delft. Daar brengt een extra vierkante meter soms wel meer dan 1.500 euro op. Elders ligt de prijs beduidend lager en in Oost-Groningen is een vierkante meter zelfs minder dan 400 euro waard.

Figuur 2: De waarde van opstal buiten de stadsrand (euro per m² woning)

Is er op de juiste plekken gebouwd?

Nieuwbouw lijkt de marktvraag redelijk te hebben gevolgd. De waarde van opstal hangt sterk samen met waar er sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw is gebouwd. Ongeveer de helft van alle nieuwe woningen staat op locaties waar de waarde van opstal binnen een marge van plus of min twintig procent rondom de bouwkosten van een vierkante meter woonoppervlak valt – ongeveer 1.080 euro per vierkante meter voor een standaard rijtjeshuis in een typische VINEX wijk.

Deze samenhang bestaat echter vooral op locaties buiten de stadsrand. Figuur 3 laat zien dat het aantal woningen dat sinds 1985 per vierkante kilometer binnen de centrumsteden van de G57 is gebouwd nauwelijks systematisch toeneemt met de waarde van opstal. In Ede, Emmen en Helmond is veel gebouwd terwijl de opstal hier weinig waard is, terwijl nieuwbouw in Amsterdam, Hilversum en Haarlem veel oplevert en hier betrekkelijk weinig van de grond gekomen is. Ook buiten de stadsrand zijn er locaties waar te veel gebouwd is, zoals in Almere, Oost-Groningen en delen van Limburg. Op veel plekken in de ‘Randstadbanaan’ hadden juist meer nieuwe huizen weggezet kunnen worden.

Figuur 3: Nieuwbouw per km²in de centrumsteden tegen de waarde van opstal

Gevolgen voor steden en krimpgebieden

Het is niet verbazingwekkend dat het woningaanbod midden in het centrum, waar de ruimte schaars is, minder prijsgevoelig is dan op locaties buiten de stad. Bovendien kunnen binnenstedelijke bouwkosten fors hoger uitpakken – zeker als er sprake is van herontwikkeling. De hier gehanteerde afbakening van de centrumsteden is echter zo ruim dat ruimtegebrek geen al te grote rol kan hebben gespeeld. Bijna de helft van alle woningen is in de afgelopen decennia binnen de stadsrand gerealiseerd. Het lijkt aannemelijk dat beleid – bestemmingsplannen, de allergie voor hoogbouw en de belangrijke rol van woningcorporaties – minstens zo bepalend is geweest voor de beperkte vraaggevoeligheid van nieuwbouw binnen de steden. Ook voor Engeland vinden Hilber en Vermeulen (2016) dat de gebrekkige prijsgevoeligheid van het woningaanbod vooral verklaard wordt door restrictief beleid en dat fysiek ruimtegebrek alleen in de centra van de allergrootste steden een rol speelt.

Beleid dat locaties tegen bouwontwikkeling beschermt is soms verstandig, maar leidt er ook toe dat mensen niet terecht kunnen op plekken waar ze graag zouden willen wonen. In de steden die de afgelopen decennia een comeback hebben doorgemaakt levert nieuwbouw veel woongenot op. Beperkingen hierop moeten dus goed overwogen worden. Nieuwbouw op plekken waar de marktvraag tekortschiet is verspilling en kan in krimpgebieden bovendien tot leegstand leiden, met alle negatieve uitstralingseffecten van dien.

Capozza, D. en R. Helsley (1989): The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth, Journal of Urban Economics, 26(3), pp. 295-306.

De Groot, H.L.F., G.A. Marlet, C.N. Teulings en W. Vermeulen (2010): Stad en Land, Centraal Planbureau, Den Haag.

Hilber, C.A.L. en W. Vermeulen (2016): The Impact of Supply Constraints on House Prices in England, Economic Journal, 126(591), pp. 358-405.

Marlet, G. en C. van Woerkens (2014): De Nieuwe Gemeentekaart van Nederland, VOC Uitgevers, Nijmegen.

Vermeulen, W., C.N. Teulings, G. Marlet en H.L.F. de Groot (2016): Groei & Krimp. Waar moeten we bouwen – en waar vooral niet, VOC Uitgevers, Nijmegen.