Back

Artikel

Home

Het is nu Thialf tegen de bouwbedrijven

19 jul 2013
Onderwerpen: Ruimtelijke ordening, Sport
Thialf Nederlands grote schaatsstadion is en blijft het Friese Thialf als de schaatsbond zich niet te veel door bouwbedrijven laat afleiden. Zij willen een nieuw schaatsstadion in Almere of in Zoetermeer bouwen, maar de financiële onderbouwing van deze plannen lijkt niet realistisch. Dit stelt econoom Tsjalle van der Burg in een analyse van de plannen.

Het schaatsstadion van Nederland

Almere één, Zoetermeer twee, Thialf drie. Dat is op dit moment de stand in de race om de toewijzing van hét schaatsstadion van Nederland. Thialf, het enthousiaste stadion dat de op eigen ijs opgeleide Sven Kramer dit jaar weer trots kampioen zag worden en ook alle tegenstanders warm onthaalde, staat op degraderen.

Tijdens de door de KNSB uitgeschreven race moesten de kandidaten dit voorjaar eerst een kwalificatiefase overleven door aan enkele ‘knock-out criteria’ te voldoen. Dat lukte alle drie. Vervolgens kon men op andere criteria punten scoren. Zo haalde Almere de eerste plaats door onder meer veel punten te scoren met uitstekende faciliteiten voor topsporters. Maar er is tegen de uitslag geprotesteerd, en er komt nu een herbeoordeling (waar de rechter op 19 juli nog mee in moet stemmen).

Dit artikel bespreekt de vraag of de scheidsrechter van het voorjaar – een commissie van de KNSB – gelijk had door alle plannen aan knock-out criteria 2a en 3a te laten voldoen. Bij deze criteria gaat het om de vraag of de plannen haalbaar zijn. Criterium 2a betreft de “plausibiliteit van de vermogensverschaffing, d.w.z. of de financier/investeerder bereid is tot deze vermogensverschaffing en hiertoe daadkrachtig is” (KNSB e.a., 2013, p.5). Volgens mij betekent dit dat het waarschijnlijk moet zijn dat er straks genoeg geld voor de investeringen komt; immers, iets wat niet waarschijnlijk is kan ook niet plausibel zijn. Criterium 3a betreft de exploitatiebegroting en luidt als volgt: “Opgave van inkomsten en uitgaven conform en onderbouwing van de aannames hierin m.n. omtrent prijzen en volumes” (KNSB e.a., p.6).

De underdog: Thialf

Volgens het ingediende plan kost de ingrijpende verbouwing van het Thialf-stadion 50 miljoen euro. Volgens de scheidsrechter van het voorjaar is dat een realistisch bedrag (KNSB e.a., 2013). Dit lijkt een redelijke beslissing, ook omdat de Friezen voor een traditionele aanbestedingsprocedure hebben gekozen, waarbij concurrentie tussen bouwers de prijs laag houdt. De Friezen, een volk met flink wat eigenwijze mensen, hebben jarenlang politieke twisten over de financiering gehad. Maar toen bleek dat de Hollanders wilden hebben wat typisch van Friesland was, was de eenheid snel hersteld: de provincie gaat 50 miljoen subsidie geven – wat voldoende is.

De exploitatiebegroting van 5 miljoen is ook haalbaar, mede omdat deze vooral gebaseerd is op in het verleden gerealiseerde omzetten (De Boer, 2013). Al met al heeft de scheidsrechter niet gefaald door de Friezen bij criteria 2a en 3a groen licht te geven.

De nummer twee: Zoetermeer

In Zoetermeer wil men voor 185 miljoen een hypermodern schaatscentrum bouwen. De jaarlijkse inkomsten zijn begroot op 20 miljoen. Het is niet waarschijnlijk dat dit gerealiseerd kan worden, ook omdat de begroting niet is gebaseerd op historische realisatiecijfers (De Boer, 2013). Betekent dit dat de scheidrechter niet had mogen oordelen dat aan criterium 3a was voldaan? Dat durf ik niet te zeggen, want het is onduidelijk of dit criterium alleen inhoudt dat de begroting onderbouwd moet zijn (wat het geval is), of dat de onderbouwing ook plausibel moet zijn.

Mede daarom concentreer ik mij op criterium 2a. Is het waarschijnlijk dat er 185 miljoen op tafel komt? De initiatiefnemers – bouwer Dura Vermeer, ingenieursbedrijf HaskoningDHV en technologiebedrijf Siemens – zeggen dat hiervoor geen overheidsgeld nodig is. Een eerste vraag is dan of een schaatscentrum van 185 miljoen op zichzelf rendabel kan zijn. De Boer (2013) denkt van niet. Echter, dit betekent nog niet dat er geen geld op tafel komt. Dit vergt wat uitleg.

Allereerst is van belang dat in Zoetermeer de ‘DBFMO-constructie’ wordt gebruikt, waarbij de hoofdletters staan voor Design, Build, Finance, Maintain en Operate. Het komt erop neer dat de initiatiefnemers vanaf het ontwerp tot en met de exploitatie voor alle activiteiten verantwoordelijk zijn. Dat betekent onder meer dat Dura Vermeer, HaskoningDHV en Siemens in hun rol als grootaandeelhouders en dus eigenaars van het schaatscentrum (in wording) over de prijs van ontwerp, bouw, onderhoud en exploitatie gaan onderhandelen met Dura Vermeer, HaskoningDHV en Siemens in hun rol als bouwer, ontwerper en technologieleverancier.

Het gebeurt vaker dat de aandeelhouder van een project ook de bouwer is. Zo is in Twente onlangs vastgelegd dat financieringsmaatschappij Reggeborgh van Dik Wessels de aandeelhouder wordt van de nieuw te bouwen luchthaven. Reggeborgh hoeft hiervoor slechts 25 procent van het voor de bouw benodigde investeringsbedrag in te brengen. De rest wordt (anders dan in Zoetermeer) ingebracht via subsidies en leningen onder overheidsgarantie. Wessels heeft al gezegd dat zijn bedrijf VolkerWessels de bouwopdracht krijgt. Hij onderhandelt dus straks met zichzelf over het contract. Als hij de prijs dan zo zet dat zijn bouwbedrijf 30 procent winst maakt, kan hij de luchthaven als hij zou willen meteen na oplevering failliet laten gaan zonder dat hijzelf per saldo geld verliest. De overheid zal in dat geval, vanwege de subsidies en garanties, in wezen geheel voor de schade opdraaien. (Overigens draagt de overheid de eerste jaren ook flink bij aan de exploitatie, zodat een snel faillissement niet waarschijnlijk is.) Nu kan de luchthaven volgens alle luchtvaartdeskundigen onmogelijk rendabel zijn. Dit betekent dat, ondanks alle lof van overheidsbestuurders voor de ondernemer Wessels die zijn nek uitsteekt, het zeker niet onmogelijk is dat de zaak uiteindelijk failliet gaat terwijl de rekening voor de belastingbetaler is.

Bij de onlangs afgewezen plannen voor het nieuwe stadion van Feyenoord zou de grootaandeelhouder van het stadion (VolkerWessels) tevens de bouwer worden. NRC-Handelsblad (24 juni 2013) liet hierover diverse aanbestedingsdeskundigen aan het woord, en allen hadden hierop kritiek. Daarbij werd aannemelijk dat de aan de bouwer te betalen prijs voor het stadion – 278 miljoen - wel eens flink hoger (en misschien zelfs twee keer zo hoog) kon zijn dan de prijs die een opdrachtgever had kunnen krijgen als hij ook andere aannemers had laten meedingen. Hierdoor zou dan niet alleen de club er bij inschieten, maar ook de gemeente – die via garanties op leningen in wezen de helft van de officiële bouwkosten zou financieren.

In de jaren negentig probeerden bouwbedrijven op illegale wijze te bewerkstelligen dat een overheid die een bouwwerk wilde eigenlijk maar met één aannemer kon onderhandelen. De bouwfraude enquête heeft laten zien dat dit verkeerd was, en de bouwsector heeft daarvan geleerd. Tegenwoordig ziet men situaties waarin de bouwer tevens opdrachtgever is, en op legale wijze met zichzelf onderhandelt over de bouw – terwijl het meeste geld nog steeds van de overheid komt.

De les voor het schaatscentrum in Zoetermeer is dat het, gegeven de gebruikte DBFMO-constructie, niet onmogelijk is dat het ook voor bijvoorbeeld 100 miljoen gebouwd zou kunnen worden. Dat zou dan betekenen dat de begrote prijs 85 miljoen te hoog is. Die 85 miljoen zou dan alleen van vestzakken naar broekzakken gaan. Het idee dat er voor 185 miljoen een geweldig mooi stadion komt is dus mogelijk onjuist.

Maar ook als de bouwkosten maar 100 miljoen bedragen is het nog zeer de vraag of het schaatscentrum rendabel is. Is er nog iets anders wat de ondernemers aantrekt?

Het TranSportium: meer dan een schaatscentrum

Het schaatscentrum in Zoetermeer is volgens de plannen onderdeel van een groot complex met een Medisch Centrum, een onderzoeksinstituut, onderwijsvoorzieningen, kantoren en innovatieve bedrijven. Bij dit ’TranSportium’ verwacht men veel synergie door het bij elkaar brengen van topsport, medische bedrijven en onderzoek. Het complex komt vlakbij de A12, de HSL, de spoorlijn Utrecht-Den Haag en de Randstadrail te liggen, en krijgt een combistation. Ook hier zijn Dura Vermeer, HaskoningDHV en Siemens de initiatiefnemers die via de DBFMO-constructie voor alles verantwoordelijk zijn. Bij zo’n grootschalig plan kunnen overheden op vele manieren helpen. En Zoetermeer zal dat ook zeker willen doen. Welke gemeente wil geen innovatieve bedrijven?

Maar voor de provincie ligt het moeilijker. Zo zal een Medisch Centrum bij Zoetermeer ten koste gaan van de werkgelegenheid bij ziekenhuizen elders in de provincie. En als Zoetermeer meer overheidsgeld krijgt voor onderzoek, krijgen andere steden minder. Dit zou bijvoorbeeld ten koste kunnen gaan van Rotterdam en zijn Erasmus Universiteit. Dat zou jammer kunnen zijn, want synergie tussen topsport, universiteit en bedrijven is waarschijnlijk ook goed, of misschien zelfs wel beter, te realiseren op bijvoorbeeld de nieuwe Sportcampus bij het (bestaande) Feyenoord stadion.

Als de plannen doorgaan zullen de drie initiatiefnemers van Het Transportium het goed hebben. Zij krijgen overheidssteun voor een Medisch Centrum (interessant voor Siemens, dat al veel met ziekenhuizen samenwerkt). En ook bij andere activiteiten waarvoor overheidsgeld beschikbaar komt, zoals de bouw van een combistation, kan de DBFMO-constructie tot hoge prijzen voor bouwer Dura Vermeer en diens partners leiden. Zulke voordelen zullen de verliezen bij het schaatscentrum mogelijk ruim compenseren, zeker als dat centrum in wezen ‘maar’ 100 miljoen zou kosten.

Het schaatscentrum is ondertussen wel een glanzende lobbymachine. Als de KNSB het TranSportium tot winnaar verklaart, kunnen de initiatiefnemers meteen hun eisen op tafel leggen. Waarschijnlijk zal dan blijken dat, als er geen steun komt voor een Medisch Centrum en andere zaken, het schaatscentrum ook niet haalbaar is. In de plannen was synergie toch het sleutelwoord? En de regionale overheden wilden dat schaatsstadion toch zo graag? Het blijft natuurlijk speculeren welke gunsten de initiatiefnemers precies van de overheid willen. Het kan gaan om planologische beslissingen, goedkope grond, garanties op leningen, onderzoeksgelden en vele andere zaken.

Dit brengt ons terug bij het schaatsen. De KNSB moet deze zomer een oordeel vellen over de haalbaarheid van het schaatscentrum. De bond zou in dat kader aan de initiatiefnemers moeten vragen welke beslissingen overheden in de toekomst nog moeten nemen om te zorgen dat er voor dat schaatscentrum inderdaad 185 miljoen op tafel komt. Daarbij moeten de partijen dan schriftelijk garanderen dat het geld er met de genoemde beslissingen ook komt. En als dan ook maar één beslissing genoemd wordt waarvoor nu nog niet waarschijnlijk is dat alle betrokken overheden inderdaad de benodigde toestemming geven – en zoiets geldt in elk geval voor beslissingen van de provincie die ten koste gaan van gemeenten buiten Zoetermeer – dan hoort Zoetermeer bij criterium 2b alsnog knock-out te gaan. Ik acht de kans hierop groot.

De Friezen gaan dan naar de tweede plaats. De spanning in de schaatsprovincie stijgt. En zelfs buiten Friesland wordt de race met spanning gevolgd. Nou ja, vooral door een paar bouwers dan.

De favoriet: het Icedôme

We komen bij de koploper. Almere. De investeringen voor het imponerende Icedôme zijn hier op 183 miljoen geschat. De begrote jaarlijkse inkomsten zijn 15 miljoen. Dit laatste bedrag was volgens de scheidsrechter haalbaar. Maar er bestaan ook hier geen cijfers over inkomsten uit het verleden. Mede daarom is het bewijs voor de haalbaarheid van die 15 miljoen zwak (De Boer, 2013).

Het is ook maar de vraag of het waarschijnlijk is dat er 183 miljoen aan kapitaal op tafel komt. Hier is nog veel onduidelijk. Het AD meldt op 22 mei dat er intentieverklaringen zijn van enkele ‘Europese en Angelsaksische’ investeerders. Trouw meldt op 3 juni dat bouwbedrijf BAM garant staat voor de financiering van 183 miljoen, hoewel dit weer in strijd is met andere bronnen. Als Trouw toch gelijk had, of als BAM in elk geval één van de financiers wordt, dan betekent dat waarschijnlijk dat BAM ook zeggenschap krijgt. Omdat al wel zeker is dat BAM en Van Wijnen de bouwers worden, is het dus niet bij voorbaat onmogelijk dat ook in Almere bouwer en opdrachtgever (deels) dezelfde zijn, zodat ook hier de officieel begrote kosten wellicht hoger zijn dan nodig. Hoe dan ook, er blijft erg veel onduidelijk.

Wat wel vaststaat is dat de scheidsrechter 183 miljoen een redelijk bedrag vond: “De investeringsbegroting is marktconform wat betref oppervlaktes en prijzen. Dit wordt geschraagd door BAM en Van Wijnen.” (KNSB e.a., 2013). Verdient een scheidsrechter die zijn oordeel mede baseert op de kennis van een partij die aan dat oordeel geld kan verdienen zelf geen rode kaart?

Verder maar. Ook het Icedôme is mogelijk niet rendabel, zodat overheidssteun nodig is (zie ook De Boer, 2013). In dit kader is onder meer van belang dat het schaatscomplex onderdeel is van een groter plan voor gebiedsontwikkeling. Dat plan is grotendeels geheim, maar er lijken in elk geval ook winkels in het gebied te komen. Dit kan dan tot leegstand elders in Almere leiden, en is dus politiek mogelijk controversieel.

We hoeven niet verder te speculeren, want het is al duidelijk wat moet gebeuren. De KNSB moet nagaan of de financiers alleen maar 183 miljoen willen opbrengen als de politiek hen straks via één of meer mogelijk nog controversiële beslissingen tegemoet komt. Is het antwoord ja, dan is het nu dus nog niet waarschijnlijk dat het geld er komt. En volgens de regels hoort Almere dan uit de race te liggen. Mij lijkt dat waarschijnlijk. De Friezen blijven dan over. Zij hebben de financiering op tijd geregeld, na boven de eigen politieke twisten te zijn uitgestegen. En wie van zichzelf wint, kan ook anderen verslaan.

Conclusie

Het is zeer de vraag of Almere en Zoetermeer aan criterium 3a (exploitatiebegroting) voldoen. Maar criterium 2a (vermogensverschaffing) vormt mogelijk de snelste weg naar een definitieve uitslag. De bouwbedrijven uit het westen moeten liefst vandaag al eerlijk zijn. Ze moeten het nu al zeggen als hun plannen straks alleen maar realiseerbaar zijn indien overheden mogelijk controversiële besluiten nemen. En als dat inderdaad zo is, dan kunnen deze plannen tijdens de beoordelingsfase (die deze zomer eindigt) niet als waarschijnlijk haalbaar worden beschouwd. We moeten de Friezen dan feliciteren met hun degelijke overwinning, en overgaan tot de orde van de dag.

Referenties

De Boer, Willem, 2013. Een witte mammoet in Almere: waarom de KNSB niet over de locatie van een nieuw schaatstempel moet beslissen.

KNSB en NOC*NSF, 2013, Schaatsaccomodatie voor de topsport.

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik