Back

Artikel

Home

Barst de huizenmarkt als een zeepbel uiteen?

26 jan 2009
Dossiers: Woningmarkt
Onderwerpen: Woningmarkt
Heeft de Nederlandse woningmarkt met een zeepbel te maken en staat die op het punt van barsten? Volgens de Maastrichtse econoom Eichholtz is de gekte op huizenmarkt niet zo groot als uit de paniekverhalen in de media blijkt. Er is niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.

Dat woonhuizen de afgelopen 20 jaar steeds duurder geworden zijn staat vast, maar dat betekent niet automatisch dat de woningmarkt nu in een zeepbel zit. Toch wordt die term nu steeds vaker gebruikt als de woningmarkt ter sprake komt. De discussie wordt bemoeilijkt doordat een goede definitie van het begrip zeepbel ontbreekt. In het algemeen wordt een zeepbel geassocieerd met speculatie en ‘the greater fool theory’ van Keynes: het maakt nu niet uit dat ik teveel betaal voor een woning, want over een tijdje komt er een nog grotere gek langs die hem voor nog meer van me koopt. Daar hadden we eind jaren ’90 wellicht last van, maar nu niet meer.

Wanneer sprake van zeepbel?

Om uit te maken of een woningmarkt te hoog, te laag, of precies goed is geprijsd moeten we zoeken naar houvast. Die kunnen we bijvoorbeeld krijgen door een vergelijking met het buitenland te maken: als de betaalbaarheid van Nederlandse woningen heel slecht is tegenover die in het buitenland, dan is er wellicht sprake van een zeepbel. De meest recente gegevens over betaalbaarheid van Europese woningen zijn van 2000 en daaruit blijkt dat Nederland toen een middenmoter was. Aangezien de grote prijsstijgingen bij ons toen al achter de rug waren en in een aantal andere EU landen nog moesten beginnen, zijn we in die ranglijst waarschijnlijk verder afgezakt. Dat wijst dus niet op een zeepbel.

Er is wat anders aan de hand

De hypotheekrente is sinds juni 2005 met ongeveer de helft gestegen en elke financieel econoom zal dan voorspellen dat de prijzen navenant moeten dalen. Dat ze dat niet gedaan hebben duidt op extreme spanning op de huizenmarkt, niet op een speculatieve bubbel. Mensen kunnen de beslissing om een (eerste) huis te kopen een tijdje uitstellen, maar uiteindelijk is er geen keus, zeker niet als de wachtlijsten voor een huurwoning steeds langer worden. We bouwen in Nederland gewoon stelselmatig te weinig.

Wegvallende vraag

In plaats van te spreken over een zeepbel is het nuttiger om te praten over de vraag of de prijzen spoedig in elkaar zullen storten. Iedere huizencrisis begint met een overschot aan woningen, hetzij doordat er teveel gebouwd is, hetzij doordat de vraag sterk wegzakt. De recente ontwikkelingen van hypotheekrente en woningprijzen onderstrepen dat er van het eerste geen sprake is, dus als de prijzen gaan zakken, dan zal een wegvallende vraag naar woningen daar de impuls voor moeten geven. Waar kan zo’n terugval uit voortkomen?

Stijgende rente?

Om te beginnen kan een terugvallende vraag voortkomen uit een snel stijgende reële rente. Dat was de hoofdoorzaak van de grote woningmarktcrisis in 1980-1982, toen de gemiddelde reële woningprijs in totaal bijna 50 procent daalde. Eind jaren zeventig was de inflatie een tijdlang hoger dan de rente, maar door de monetaire shocktherapie die op de tweede oliecrisis volgde, steeg de hypotheekrente in één jaar naar niveaus van bijna 15%, terwijl de inflatie snel zakte. In 1983 was die nog maar 2,5%. Kortom, geld was eerst gratis en werd in één keer heel duur. Dat had uiteraard grote consequenties voor de huizenprijzen. Zo’n scenario is op dit moment onwaarschijnlijk, want zoals gezegd hebben we de grote stijging van de reële hypotheekrente al achter de rug en heeft de markt die zonder prijsdalingen opgevangen. Voor de komende periode lijkt bovendien de kans groot dat de hypotheekrente gaat dalen, want de staatsobligatierente is veel lager dan de huidige hypotheekrente. Dat gat wordt vooral veroorzaakt door de buitensporig hoge rente opslag die banken elkaar berekenen. Als het onderlinge vertrouwen tussen de banken weer terugkomt, dan kunnen die opslagen gaan dalen, zodat de woningkoper kan gaan profiteren van de lage lange rente.

De crisis als hoofdoorzaak?

De tweede mogelijke bron van een krimpende vraag is de economische crisis, vooral als die gepaard gaat met een sterk oplopende werkloosheid. Dat we in een snel erger worden economische crisis zitten staat niet ter discussie, maar de grote vraag is wat er gaat gebeuren met de werkloosheid. In de vorige recessie, die van 2001-2003, is de werkloosheid niet boven de 7% uitgekomen. Bovendien was er vrijwel geen sprake van langdurige werkloosheid. In die omstandigheden kunnen huishoudens hun hypotheek gewoon blijven betalen, al moeten ze daarbij wellicht tijdelijk beroep doen op hun spaargeld. Dat is een heel andere situatie dan in de jaren tachtig, toen de werkloosheid hoog en structureel was. De vraag is dus of de huidige crisis wat dit betreft op die van de jaren tachtig gaat lijken, of juist op die van 2001-2003. Ik neig naar het laatste. In vroegere recessies zorgde banenverlies in combinatie met een groeiende beroepsbevolking voor een snel oplopende werkloosheid. Een belangrijke reden dat de werkloosheid de laatste keer zo laag bleef is dat de beroepsbevolking bijna niet meer groeit. Dat is nog steeds het geval, dus de kans is groot dat de werkloosheid ook dit keer relatief laag zal blijven en van korte duur zal zijn.

Bevolkingskrimp?

Een derde mogelijke oorzaak van een terugvallende vraag is demografische krimp (zie Eichholtz en Lindenthal, 2008). De gevolgen daarvan kunnen desastreus uitpakken, zoals de recente ervaringen in Oost Duitsland laten zien. In Berlijn, bijvoorbeeld, zijn de woningprijzen al sinds 1994 aan het zakken. In totaal is er daar nu al bijna 50% waarde verloren. Ook Nederland kent gebieden met demografische krimp en ook daar lijkt de neergang in de woningprijzen ingezet. Zuid Limburg en Noord Groningen zijn daarvan voorbeelden en de specifieke situatie aldaar vereist beleidsmatig maatwerk. Voor Nederland als geheel is er echter nog steeds sprake van demografische groei, niet zozeer van het aantal inwoners, maar wel van het aantal huishoudens. Er zijn nu circa 7,3 miljoen huishoudens en de verwachting is dat dit er tussen 2025 en 2030 iets meer dan 8 miljoen zullen zijn. Dat betekende een aanhoudende vraag naar woningen.

Sentiment van kopers en verkopers?

De laatste mogelijke oorzaak van inzakkende vraag is marktsentiment. Dit is zonder enige twijfel slecht te noemen. Het consumentenvertrouwen is in 2008 sterk gedaald en die daling begon al ver voordat de officiële economische voorspellingen negatiever werden. Het sentiment lijkt zich sinds de herfst echter niet verder te verslechteren en stabiliseert zich rond de - 30. Dat is slecht, maar niet zo slecht als in 2003, toen het op -40 stond. Het negatieve sentiment heeft de laatste maanden vooral effect op de grote uitgaven. De autoverkopen stagneren en dat geldt ook voor de woningverkopen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. In het verleden was er een sterke samenhang tussen de werkloosheid en het consumentenvertrouwen, maar het lijkt er nu op dat het vertrouwen meer samenhangt met de vrees voor werkloosheid dan met de werkloosheid zelf, want die laatste begint pas nu op te lopen. De grote vraag is dan ook wat er met het consumentenvertrouwen (en de bestedingen) gaat gebeuren als de werkloosheid daadwerkelijk gaat toenemen. Dat is op dit moment de grootste onzekere factor onder de woningmarkt.

Conclusie

Kortom, van de vijf potentiële oorzaken van een woningmarktcrisis blijft alleen het marktsentiment als mogelijke boosdoener over. Er is in Nederland niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.

Referentie:

Eichholtz, P., en T. Lindenthal, 2008, Krimp, vergrijzing en de vraag naar woningen, Beleid & Maatschappij, 2008/4.

Gerelateerde artikelen

Volledig artikel
© copyright 2016 Mejudice
Privacybeleid Voorwaarden voor gebruik